80坪の固定資産税はいくら？評価額や軽減措置についても解説

80坪の土地を購入した場合、毎年支払う固定資産税が一体いくらになるのか、ご不安ではありませんか。
同じ面積の土地でも「更地」として所有するのか、家を建てた「住宅用地」として利用するのかによって、税金の額が大きく変わってきます。
この記事では、固定資産税の計算方法から、税額の基準となる評価額の調べ方、さらに税負担を軽くするための軽減措置までを解説いたします。
これから土地の購入を検討されている方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

80坪の更地にかかる固定資産税の試算

80坪の更地にかかる固定資産税の計算には、主に「軽減特例が適用されない」課税の仕組み、評価額を用いた試算方法、都市計画税の有無の確認があります。
まずは、80坪の更地にかかる固定資産税の計算方法と、これらの試算手順について解説いたします。

非住宅用地と課税の仕組み

固定資産税は、毎年1月1日の時点で土地や家屋を所有する方に、その資産がある市町村が課税する地方税です。
道路や公園の整備、教育や福祉の財源になるため、暮らしを支える税といえます。
土地は、「住宅用地」と「非住宅用地」に区分され、住宅用地には税負担を軽くする特例が適用されます。
更地や駐車場、店舗敷地などは非住宅用地に該当し、住宅用地の軽減は受けられません。
同じ広さでも、建物の有無で負担差が出る点を押さえておくことが大切です。

評価額を用いた試算手順

税額は、「固定資産税評価額×1.4%」が基本の計算式です。
評価額は市町村が基準に沿って決め、時価の約70%が目安と理解すると見通しが立ちます。
税率は多くの自治体で1.4%ですが、条例で異なる場合もあるため、確認が欠かせません。
たとえば、評価額10万円/㎡の地域で60坪（約198㎡）の更地の場合、評価額は1,980万円です。
この場合の固定資産税は、「1,980万円×1.4%」で27万7,200円になります。
本題の80坪（約264㎡）の場合、評価額は2,640万円となり、「2,640万円×1.4%」で36万9,600円が目安です。

都市計画税などの追加の負担要因

固定資産税を計算する際は、基本式だけでなく、場所や用途も考える必要があります。
とくに、都市計画税の有無と、市街化調整区域かどうかは見落とせない条件です。
市街化区域内の土地や家屋には、原則として都市計画税が課され、「評価額×税率（上限0.3%）」で算出します。
多くの自治体が0.3%を採用しているため、先ほどの80坪例では「2,640万円×0.3%」で、7万9,200円が上乗せされます。
なお、市街化調整区域では、都市計画税は原則課税されません。
また、用途地域により評価額が異なり、商業地域は高くなりやすい傾向にあります。

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固定資産税評価額の調べ方と決まり方

前章で、固定資産税の計算式について述べましたが、税額の基となる「固定資産税評価額」をどう把握すべきか気になりますよね。
ここでは、固定資産税評価額の調べ方と、評価額が決定する仕組みについて解説いたします。

評価替えサイクルと台帳の役割

固定資産税評価額は、原則3年ごとに見直されます。
この見直しは「評価替え」と呼ばれ、実施年度は「基準年度」とされます。
基準年度に定めた評価額は、次の基準年度まで据え置きが原則です。
ただし、分筆や地目変更などがあれば、その年でも見直されることがあります。
地価が大きく下がった地域には、負担に配慮した下方修正の措置が講じられることもあります。
なお、評価と課税の根拠は「固定資産税課税台帳」に記録され、公的な帳簿として管理される仕組みです。

役所での閲覧と公的資料の入手

評価額を知る方法として、もっとも手軽なのは、毎年4月〜6月頃に届く納税通知書の「課税明細書」を確認することです。
所在地や面積、価格や評価額が資産ごとに記載され、把握の第一歩となります。
また、購入検討段階であれば、売主や不動産会社に課税明細書の写しを提示してもらうのが一般的です。
詳細確認が必要な場合は、役所窓口で「固定資産課税台帳の閲覧」を申請します。
手数料を払えば、「固定資産評価証明書」の交付も受けられ、登記や融資で活用することができます。
さらに、概算を自分で計算したい場合は、自治体が公開する「固定資産税路線価図」も参考になるでしょう。
なお、国税庁の相続税路線価とは別の指標のため、混同に注意しましょう。

地形・接道など評価額への影響

形状や接道状況など、個別要因が利用価値に影響するため、評価額は、路線価と面積だけでは決まりません。
正方形に近い整形地は、使いやすく評価が高めになりやすいです。
一方で、三角形や旗竿地は使い勝手が劣るため、減額補正が入る場合があります。
間口が狭すぎる、奥行が長過ぎる、または短過ぎるといった点も減額要因になり得ます。
また、2方向の道路に接する角地は、利便性が高いとして加算補正がおこなわれるのが一般的です。
ただし、建築基準法上の道路に接していない無道路地は建物が建てられず、大きく減額されます。

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住宅用地の固定資産税の軽減措置

ここまで、更地の税金について解説しましたが、住宅を建てることで適用される税額軽減の特例もおさえておきましょう。
最後に、住宅用地に対する固定資産税の軽減措置について、解説していきます。

住宅用地の税額軽減率

住宅が建っている土地は「住宅用地」となり、固定資産税が軽くなる特例が適用されます。
区分は、「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」の2種類です。
住宅1戸あたり200㎡までの部分は小規模住宅用地で、課税標準額が評価額の6分の1に引き下げられます。
また、200㎡を超える部分は一般住宅用地となり、課税標準額は評価額の3分の1に軽減されます。
しかし、更地にはこれらの軽減は適用されないため、負担に大きな差が生じてしまうでしょう。
なお、都市計画税でも同様に軽減があり、小規模は評価額の3分の1、一般は3分の2が課税標準です。

新築で変わる固定資産税の試算

更地に住宅を新築すると、税額はどれだけ変わるのかを試算してみます。
たとえば、80坪（約264㎡）で評価額2,640万円、税率1.4%と仮定します。
更地のままの場合、「2,640万円×1.4%」で年間33万6,000円です。
住宅を建てると200㎡が小規模、64㎡が一般という区分で特例対象となります。
また、小規模部分は評価額の6分の1、一般部分は3分の1が課税標準となるため、土地全体の課税標準額は約546万円まで下がります。
結果として、固定資産税は「約546万円×1.4%」で約7万6,440円となり、更地時の約5分の1に圧縮することが可能です。

軽減適用条件と申告の手続き

特例を受けるには、1月1日時点で住宅が建っていることが条件です。
完成が1月2日になると、その年度は更地扱いで高い税額になります。
対象は一戸建てやアパートのほか、一部を店舗とする併用住宅も含まれます。
多くは、完成後に職員が現地確認をおこない、自動適用される運用です。
所有者が特別な申告をしなくてもよいケースが多い一方、状況変更があれば申告が必要です。
また、建て替えや取り壊し、増改築で利用状況が変わったときは、「固定資産税住宅用地申告書」を提出します。
提出期限は事由発生日の翌年1月31日で、うっかり漏れを防ぐため、工事計画時からスケジュールに入れておくと良いでしょう。

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まとめ

建物がない更地は軽減措置が適用されず、固定資産税は「評価額×1.4%」で計算し、市街化区域内は都市計画税も上乗せされます。
評価額は3年ごとに見直され、明細書や台帳で確認でき、形状や接道など個別要因でも金額は変わる仕組みです。
住宅を建てると、小規模と一般の区分で課税標準が6分の1や3分の1に軽減され、固定資産税の負担が大きく下がります。