住宅ローンの事務手数料とは？相場や保証料の違いも解説

マイホームの購入に向けて資金計画を立てる中で、「住宅ローンの事務手数料がいくらかかるのか分からない」とお悩みではありませんか。
住宅ローンを組む際には物件価格とは別にさまざまな初期費用が発生するため、仕組みや相場を理解しておかないと予算オーバーなどのトラブルにつながりかねません。
本記事では、住宅ローンの事務手数料の仕組みや定率型・定額型の費用目安をはじめ、総負担を抑えるためのチェックポイントについて解説します。
これからマイホームの購入を検討しており、費用に関する不安を解消して安心して住宅ローンを選びたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

住宅ローンの事務手数料とは？

住宅ローンを組む際、費用の仕組みには主に事務手数料型と保証料型があります。
まずは、事務手数料の基本とそれぞれの仕組みについて解説していきます。

定義と発生タイミング

住宅ローンの事務手数料とは、審査や契約書の作成など、融資に必要な手続きの対価として金融機関へ支払う費用です。
申し込み者の収入や購入物件の状況を確認する事務作業などにかかるため、物件代金とは別に余裕をもって準備しておくことが欠かせません。
また、支払い時期は契約時から融資実行時までの間に設定されるのが一般的でしょう。
支払い方法は、融資実行日に指定口座から引き落とす方法や、融資金から手数料を差し引いて精算する方法などがあります。
そのため、資金計画を立てる際は手数料の金額だけではなく、金融機関が定める支払日や具体的な精算方法まであらかじめ確認しておくと安心でしょう。

各タイプの特徴と長短

事務手数料型は、保証料が原則不要となる代わりに、借り入れ時の事務手数料が高めに設定されることがある仕組みです。
適用金利が低めの商品もあり、長期返済では利息を含む総負担を抑えやすいケースもあるでしょう。
ただし、事務手数料は手続きへの対価のため、繰り上げ返済や借り換えをしても原則として返金されません。
一方、保証料型は事務手数料を低めに設定し、別途保証会社への保証料を支払う形となります。
保証料を一括払いした場合は返済期間の短縮で一部が戻ることもあるため、借り入れ時の負担だけでなく金利や将来の返済計画まで含めて比較することが欠かせません。
なお、保証料型では保証会社の審査も必要です。

金融機関ごとの違い

事務手数料は、金融機関によって「融資事務手数料」や「取扱手数料」など名称が異なるため、表示だけで判断しないことが大切です。
ネット銀行では事務手数料型、店舗型の銀行では保証料型が見られますが、実際の取り扱いは商品ごとに変わるでしょう。
また、住宅金融支援機構と民間金融機関が連携するフラット35でも、窓口となる金融機関が事務手数料を独自に設定します。
そのため、同じフラット35を利用する場合でも、申し込み先によって初期費用が同額になるとは限りません。
比較時は金額の決まり方にくわえ、支払先や契約後の返金条件まで必ず確認しておくと、条件の違いを正しく把握しやすくなります。

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事務手数料の相場は？

前章では事務手数料の基本的な仕組みについて述べましたが、実際の費用がいくらになるか気になりますよね。
ここでは、事務手数料の相場と目安について解説します。

種類別の相場と借り入れ額

定率型は借り入れ額に一定の割合を掛けて手数料を算出する方式で、税込2.2%を目安とする商品が多く見られます。
たとえば借り入れ額3,000万円なら約66万円、4,000万円なら約88万円、5,000万円なら約110万円となる計算です。
また、借り入れ額が増えるほど手数料も高くなりますが、保証料不要の商品や低めの金利と組み合わせられることもあるでしょう。
一方、定額型は借り入れ額に関わらず一定額を支払う方式で、税込3万3,000円から11万円程度が一般的な目安となります。
ただし、保証料が別途必要な場合や金利が高めの商品もあるため、手数料だけで有利かどうかを判断しないことがとくに重要です。

相場が変動する要因

事務手数料の水準は、金融機関の業態や住宅ローン商品の設計によって変わるため、同じ借り入れ額でも差が生じます。
ネット銀行では保証料を不要とする定率型が多い一方、店舗型の銀行では定額の手数料と保証料を組み合わせる商品もあるでしょう。
また、同じ銀行でもインターネット専用商品では、店頭商品とは異なる料金体系が採用される場合があります。
フラット35も取扱金融機関や商品タイプによって融資手数料が異なる点に注意が必要です。
そのため、キャンペーンの有無や申込時期も含め、同じ借り入れ条件をそろえたうえで各商品に実際に適用される手数料を必ず比較しましょう。

その他の初期費用

住宅ローンでは、事務手数料以外にも契約・登記・保険の初期費用が発生するため、資金計画に含める必要があります。
紙の契約書で借り入れ額が1,000万円超5,000万円以下なら印紙税は2万円ですが、電子契約では原則不要となるでしょう。
また、抵当権設定登記の登録免許税は原則として借り入れ額の0.4%で、一定条件を満たす場合は0.1%に軽減されます。
司法書士への報酬は5万円から10万円程度が目安で、火災保険料や地震保険料は建物の構造や補償内容で変動する点にも注意しましょう。
そのため、事務手数料だけを見るのではなく、税金や登記費用、保険料まで合算して購入時の必要資金を確認することが大切です。

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事務手数料と保証料の比較で総費用を抑える

ここまで事務手数料の相場や仕組みを解説しましたが、保証料との関係性もおさえておきましょう。
最後に、総負担を抑えるためのチェックポイントについて解説していきます。

2つの違いと確認理由

事務手数料は金融機関の融資手続きに対する費用で、保証料は返済を保証する保証会社へ支払う費用という違いがあります。
返済が難しくなった際は保証会社が金融機関へ残債を支払う代位弁済がおこなわれますが、借りた本人の返済義務がなくなるわけではありません。
また、保証料が無料でも事務手数料が高めの商品があり、反対に事務手数料が数万円でも保証料が数十万円かかる場合があります。
そのため、一方の金額だけで住宅ローンの負担を判断すると、契約時に必要な自己資金を見誤る可能性があるでしょう。
見積もりでは各費用の名称と金額を整理し、実際に準備できる資金と照らし合わせて確認しましょう。

支払い方法と負担額

保証料を融資実行時に一括で支払う外枠方式は、当初はまとまった現金が必要となるため、購入後にも残せる資金を確認しておく必要があります。
一方、内枠方式は金利を0.2%程度上乗せして保証料を支払う方法で、契約時の現金負担を抑えやすいでしょう。
ただし、上乗せした金利を長期間支払うと、一括払いより総支払額が大きくなる場合があります。
また、商品によっては事務手数料などの諸費用を住宅ローンへ組み込み、購入代金とまとめて借りられるケースもあるでしょう。
その場合は借り入れ額と利息負担が増えるため、引っ越しや家具購入に必要な手元資金も踏まえて支払い方法を慎重に比較しましょう。

総費用の比較ポイント

住宅ローンを比較するときは、借り入れ額や返済期間などの条件をそろえ、事務手数料と保証料、利息を含む総費用を試算することが基本です。
また、将来の繰り上げ返済や借り換えを考えている場合は、返済期間が短くなるケースも想定して比較すると良いでしょう。
事務手数料は融資手続きへの対価であるため、早期完済しても原則として返金されません。
一方、保証料を一括払いしている場合は、短縮された保証期間に応じて戻し保証料が返金されることがあります。
ただし、返金時に手数料が差し引かれる場合もあるため、総費用だけでなく手元資金や毎月の返済額、返金条件まで含めて判断することがとくに重要です。

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まとめ

住宅ローンの事務手数料は審査や融資の手続きに対して金融機関に支払う費用であり、主に事務手数料型と保証料型に分かれ、それぞれ特徴が異なります。
事務手数料の相場には借り入れ額の2.2%などを目安とする定率型と、3万3,000円から11万円程度の定額型があり、別途税金や保険料などの初期費用も必要です。
事務手数料と保証料は商品によって負担額が大きく変わるため、利息を含む総費用や将来の繰り上げ返済などの計画を踏まえて比較すると良いでしょう。