住宅ローン審査の流れは？通過する基準や対策についても解説

マイホーム購入の実現には、住宅ローン審査という避けては通れない関門があります。
多くの方がこの審査に不安を抱きますが、その流れと評価基準を知ることが、通過への近道です。
本記事では、申し込みから契約までの審査の流れと、金融機関がとくに重視する審査基準、さらに審査通過に向けた対策までを解説いたします。

住宅ローン審査の全体的な流れ

マイホーム購入のための住宅ローンの審査は、いつ、どのような流れで進むのか、全体像を把握しておくことが大切です。
まずは、住宅ローン審査の申し込みから契約までの流れについて解説していきます。

申し込みから契約までの流れ

住宅ローンの手続きは、申し込みから融資が実行されるまで、一般的に1〜2か月ほどかかるものです。
流れとしては、まず金融機関へ事前審査を申し込み、通常は数日〜1週間ほどで結果が出るでしょう。
事前審査を通過したら、売買契約を結び、その後に本審査を申し込みます。
本審査は数日〜3週間ほどが目安で、事前審査と合わせると全体では1か月前後で進むケースが多くみられます。
ただし、物件の調査内容、保証会社の判断、書類の不備などによっては、2か月以上かかることがあるため注意が必要です。
本審査に通過したら、金融機関と住宅ローンの正式な契約を結び、引き渡しに向けた準備を進めます。
返済計画の最終確認や登記手続きなどを並行しておこなうと、引き渡しまでスムーズに進むでしょう。

事前審査と本審査の違いと提出書類

住宅ローン審査は、「事前審査」と「本審査」という大きく2つの段階にわかれており、それぞれ目的や内容が異なるものです。
事前審査では、申込者の年収や勤続年数、信用情報などから、主に返済能力が迅速に確認されます。
一方の本審査では、返済能力をより詳しく再評価することにくわえ、購入する物件の担保価値も詳細に調査されます。
これは、万が一返済が滞った場合に、物件を売却して貸したお金を回収できるか、金融機関が慎重に評価するためです。
本審査では、これらの書類にくわえて、住民票の写しや印鑑証明書、課税証明書といった公的な書類も必要になります。

契約時に必要な手続きと注意点

本審査の承認が下りると、金融機関と住宅ローンの正式な契約、金銭消費貸借契約を結ぶことになります。
この契約の場では、借入額や金利の種類、返済期間といった最終的な条件を確かめ、署名と捺印をおこないます。
また、購入する物件をローンの担保に入れるための抵当権設定契約も、ローン契約と同時に結ぶのが一般的です。
契約にあたっては、金利の条件や繰り上げ返済の手数料などを十分に確認し、納得したうえで署名することが大切です。
融資実行までの間は新たな借り入れや転職を控え、信用状況の変化を起こさないようにしましょう。

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住宅ローン審査通過の基準

前章では、審査の流れについて述べましたが、金融機関が何を基準に審査しているのかも知りたいですよね。
ここでは、住宅ローン審査で重視される基準と、その理由について解説いたします。

年齢や完済年齢の基準と目安

住宅ローンの審査では、申込者の年齢が重要な判断材料となり、とくに申し込み時と完済時の年齢が重視されます。
申し込み時の年齢は、多くの金融機関で、満20歳以上70歳未満といった条件が設定されている場合がほとんどです。
ローンを完済するときの年齢も重要な指標であり、ほとんどの金融機関では満80歳未満が上限となっています。
そのため、長期の返済プランを希望する場合には、なるべく若いうちに申し込んだほうが有利になる傾向にあります。

年収や返済負担率など収入面の評価

住宅ローン審査では、まず申込者の収入の安定性が重要視されます。
具体的には 年収・返済負担率・勤続年数 の3点が評価の中心です。
返済負担率とは、税込み年収に対して年間のローン返済額がどれだけ占めるかを示す指標です。
多くの金融機関では、この返済負担率を おおむね30〜40％以内 に収めることを条件としています。
目安として、年収400万円未満は30％前後、年収400万円以上は35％前後とする場合が一般的です。
また、この計算には自動車ローンやカードローンなど、住宅ローン以外の借り入れもすべて含まれる点に注意が必要です。
さらに、収入の安定性を示す要素として勤続年数も重視されます。
勤続年数が長いほど、今後も安定した収入が見込めると判断され、審査が有利に働きやすくなるでしょう。

健康状態や信用情報の影響

住宅ローン審査では、収入面だけでなく、申込者の健康状態や過去の金融取引の履歴も影響します。
多くの民間金融機関では、団体信用生命保険（団信）への加入が住宅ローンの必須条件とされているのが一般的です。
団信は、契約者が亡くなった場合などにローン残高を保険金で返済できる仕組みで、金融機関のリスクを軽減する役割があります。
なお、住宅金融支援機構が提供する「フラット35」には、団信加入が任意となるプランもあり、健康上の理由で一般の団信に加入できない方でも利用できる場合があります。
また、健康状態と同様に審査で重視されるのが、クレジットカードやローンの利用履歴といった個人信用情報です。
過去に長期延滞や債務整理などの金融事故があると、審査通過は難しくなります。
忘れがちなスマートフォンの分割払いの遅れも記録に残るため、日頃から支払いを確実に行うことが大切です。

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住宅ローン審査の通過率を高めるための対策

ここまで、審査の流れと基準を解説しましたが、確実に審査を通過するための対策もおさえておきましょう。
最後に、住宅ローン審査に備えるための対策について解説していきます。

過去の滞納がある場合の対処法

過去にローンの滞納経験があり、ご自身の信用情報に不安がある方は、まず現状を正確に把握することが大切です。
信用情報機関に情報の開示請求をすれば、金融事故などの記録が登録されているかどうかを、確認することができます。
万が一、長期延滞などの金融事故記録があった場合は、その情報が消えるまで約5年間は待つことが基本的な対処法となります。
この期間は、残っている支払いを遅れずに続け、信用回復に努めることが重要です。
また、記録が消えたからといってすぐに申し込むのではなく、まずはクレジットカードなどで良い利用実績を積むことが有効です。

他ローン整理で返済負担率を最適化

審査の重要指標である返済負担率を、できるだけ低く抑えることは、審査通過の可能性を高めるうえで効果的です。
もっとも効果的な方法は、自動車ローンやカードローンといった、住宅ローン以外の借り入れを事前に完済しておくことでしょう。
たとえ少額の借り入れでも、複数あると返済負担率を押し上げるだけでなく、お金の管理能力を疑われる要因にもなりかねません。
自己資金である頭金を多く準備することも、借入額を減らして返済負担率を下げるための有効な手段となります。

申請前にできる書類準備と節税策

住宅ローンの申し込みをスムーズに進めるためには、必要書類を計画的に準備しておくことが欠かせません。
本審査で求められる住民票や課税証明書などの公的な書類は、取得に時間がかかる場合もあるため、注意しておきましょう。
また、購入後の負担を軽くする、住宅ローン控除という制度の理解も大切です。
これは、年末のローン残高に応じて所得税などが戻ってくる制度で、家計の助けとなるでしょう。
なお、資金計画などで不安な点があれば、金融機関の窓口や、中立な立場のファイナンシャルプランナーに相談してみましょう。

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まとめ

住宅ローンの審査は、「事前審査」と「本審査」の2段階で進み、物件の売買契約を挟んで、金融機関とローン契約を結ぶのが一般的な流れです。
金融機関は、完済時の年齢や返済負担率といった収入面の安定性にくわえ、団体信用生命保険に加入できる、健康状態や過去の信用情報も重視します。
審査通過率を高めるには、他のローンを整理して返済負担率を下げたり、頭金を多く準備したりするなど、事前の対策が重要となるでしょう。