フラット35とは？条件やマイホームを購入する際のデメリットも解説

憧れのマイホーム購入に向けて住宅ローンを選ぶ際、「フラット35」を利用すべきか、また審査に通るかどうかがわからずお悩みではありませんか。
金利が変わらない安心感は魅力的ですが、独自の審査基準やデメリットを事前に把握しておくことが大切です。
本記事では、フラット35の基本的な仕組みや金利タイプから、年収・物件に関する審査条件、そして利用前に知っておくべき注意点までを解説いたします。
計画的な資金計画で理想の住まいを手に入れたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

フラット35とは

マイホームの購入を検討するうえで、公的な住宅ローンである「フラット35」の基礎知識から押さえておくことが重要です。
まずは、フラット35の仕組みや特徴、そして金利タイプについて解説していきます。

仕組みと他との違い

フラット35とは、民間の金融機関と住宅金融支援機構が協力して提供している、全期間固定金利型の住宅ローンです。
このローンの特徴は、最長35年という長い期間において金利が変わらないことです。
一般的な民間金融機関のローンと異なり、住宅金融支援機構が債権を買い取り、それを投資家に販売することで、長期的な資金を確保するという独自の仕組みを持っています。
この仕組みのおかげで、金融機関は金利が変わるリスクを抑えることができ、お客様は安定した金利で安心して返済計画を立てられるのです。
一般的なローンでは勤務先や勤続年数が重視されますが、フラット35では、返済能力にくわえて住宅の性能や広さも大切にしています。

固定金利の特徴と市場比較

フラット35の魅力は、返済期間中の金利と毎月の返済額が一定であるため、将来の資金計画が立てやすい点にあります。
お子さまの教育費や老後の資金など、長い目で見た家計管理をする際も、返済額が決まっていれば見通しが立ちやすく安心です。
変動金利型はスタート時の金利が低いというメリットがありますが、固定金利型には将来市場の金利が上がっても返済額が変わらないという強みがあります。
これは、いわば家計に対する保険のようなものであり、将来のリスクに備えるための大切な考え方です。
そのため、毎月の支払額を確定させて安心感を優先したい方や、長期的に堅実な家計管理をしたい方にぴったりの選択肢となるでしょう。

フラット35Sの優遇内容

フラット35には、省エネ性や耐震性など優れた基準を満たす住宅を選ぶと利用できる、「フラット35S」というプランがあります。
これは、購入する住宅の性能に応じて一定期間、金利を引き下げてもらえる制度です。
長期優良住宅や省エネ基準を満たす住宅が対象となり、当初5年間または10年間にわたって金利が引き下げられます。
さらに、子育て世帯や若年夫婦世帯には追加の優遇もあるため、チェックしておきましょう。
このように、質の高い住宅を選ぶと総返済額を抑えられる可能性があります。

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フラット35の審査条件は？

前章では、フラット35の仕組みについて述べましたが、実際に利用するためには審査を通過する必要がありますよね。
ここでは、年収や物件要件などの審査条件について解説いたします。

年収基準と返済負担率

フラット35を利用する際、大切なポイントとなるのが年収と返済負担率です。
返済負担率とは、年収に対して年間のローン返済額がどれくらいの割合かを見るもので、無理のない計画かどうかを判断する目安です。
基準として、年収400万円未満の方は、返済負担率が30%以下とされています。
また、年収400万円以上の方は、返済負担率が35%以下という基準が設けられています。
さらに、共働きのご夫婦の場合は、一定の条件で収入を合算して審査を受けることも可能です。

物件の技術基準と注意点

フラット35では、申し込む方の収入だけでなく、購入する住宅そのものが一定の基準をクリアしていることも重視されます。
一戸建て住宅であれば、床面積が70㎡以上という基準があります。
また、マンションなどの場合であれば、専有面積が30㎡以上あることが要件です。
あわせて、耐震性や耐久性、省エネ性などの技術基準もチェックされ、中古住宅の場合は適合証明書が必要になることがあります。
そのため、将来のリフォームも見据えて、基準を満たす物件選びを不動産会社と相談しておくとスムーズです。

借り入れ期間や頭金の目安

借り入れ期間は最長35年ですが、完済時の年齢が80歳を超えないように設定する必要があります。
たとえば、45歳で申し込む場合は最長35年となり、60歳の場合は最長20年といったイメージです。
また、物件価格の100%まで借りることも可能ですが、ある程度の頭金を用意しておくと、毎月の返済額にゆとりが生まれます。
借り入れ額を抑えることで、将来への安心感がさらに高まるでしょう。

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フラット35のデメリットと知っておきたい諸費用

ここまで、フラット35の審査条件を解説しましたが、後悔しないためには事前にデメリットもおさえておきましょう。
最後に、頭金や手数料などに関して、あらかじめ知っておくべきポイントについて解説していきます。

頭金なしで借りる場合の注意点

フラット35では頭金なしのフルローンも可能ですが、借り入れ額が大きくなる分、利息総額が増え、毎月の返済負担が重くなるリスクがあります。
とくに、返済期間が長いほど利息の影響が大きく、家計に余裕が生まれにくくなる点は事前に理解しておきましょう。
また、繰り上げ返済をおこなう際も、元本が多いと返済計画の見直しに時間がかかる場合があります。
なお、少額でも頭金を準備しておくことで返済が安定しやすくなるため、ボーナスや預貯金を活用し、無理のない範囲で自己資金を確保しておくことが大切です。
住宅会社や金融機関のキャンペーンを上手に組み合わせれば、総支払額の負担を軽減できる可能性もあります。

融資手数料など初期費用

資金計画を立てる際は、金利だけでなくトータルの費用にも目を向けてみましょう。
主な初期費用としては、金融機関への融資手数料や、登記に関わる登録免許税、そして司法書士報酬などが挙げられます。
また、万が一に備える団体信用生命保険の保険料なども、あらかじめ考慮しておく必要があります。
フラット35では団信への加入を選べたり、保険料込みの金利プランがあったりと、ご自身の考え方に合わせて選択することが可能です。
初期費用は物件価格の数%程度が目安のため、事前に見積もりを確認し、ゆとりを持った資金計画を立てておきましょう。

手続きの手間と金利変動

フラット35では、住宅が技術基準を満たしているかを確認する書類や現地調査など、一般的な住宅ローンよりも準備書類が多く、申し込みまでの手間がかかります。
中古物件の場合は適合証明書が必要となり、取得に時間がかかることがあるため、スケジュールに余裕を持った計画が必要です。
また、固定金利で契約した後に市場金利が下がっても、自動的には金利が下がらないため、借り換えを検討する手間が発生する可能性があります。
さらに、金利の動きを読み切ることは難しいため、契約時期が結果的に割高になるリスクも理解しておきましょう。
事前に金融機関へ相談し、手続きの流れとメリット・デメリットを把握しておくことが、納得のいく借り入れ方法を選ぶ助けになります。

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まとめ

フラット35は、全期間固定金利のため返済計画が立てやすく、省エネ性能などに優れた住宅を選ぶと、金利優遇が受けられるフラット35Sも利用することが可能です。
審査では年収に応じた返済負担率だけでなく、床面積や耐震性といった物件の技術基準も重視され、完済時年齢を考慮した借り入れ期間の設定が必要です。
頭金を用意して総返済額を抑える工夫や、融資手数料などの初期費用も含めた資金計画を立てることで、無理なく安心してマイホームを購入できるでしょう。