住宅購入におけるオーバーローンについて！リスクと対策も解説

マイホーム購入を考える際、多くの方が利用するのが住宅ローンではないでしょうか。
そのなかでも「オーバーローン」という言葉を耳にすると、「返済に無理が出るのでは」「リスクはないのか」と不安に思う方もいるでしょう。
この記事では、住宅ローンを組むうえで注意すべきオーバーローンの仕組みやリスク、さらに対策について解説いたします。
マイホームの購入を検討している方は、ぜひこの記事をご参考になさってください。

住宅の購入でよく耳にするオーバーローンとは

マイホーム購入を検討する際、「オーバーローン」という言葉を聞いたことはありますか。
まずは、オーバーローンとは何か、その仕組みや発生しやすいケースについて解説していきます。

オーバーローンの定義

オーバーローンとは、家を買うときにかかる金額よりも、多くのお金をローンで借りることを指します。
本来、住宅ローンは買う家や土地を担保にして借りられるものですが、オーバーローンではその価値を超えてお金を借りる形になります。
たとえば、4,000万円の家を買うときに、諸費用もあわせて4,200万円を借りた場合、家の価格を超えた200万円分がオーバーローンとなるのです。
似た言葉にフルローンがありますが、これは頭金なしで家の価格分をまるごと借りるもので、諸費用は自分で払う点が違いがあります。
最近では、諸費用や家具の購入費まで借りられるローン商品もあり、オーバーローンを利用する方がいる理由の一つになっています。

オーバーローンになるケース

オーバーローンになりやすいのは、家を買うときにかかる「諸費用」をローンに入れてしまうケースです。
家の代金以外にも、不動産会社への仲介手数料や登記の費用などが必要になり、これらは物件価格の5～10％ほどかかります。
たとえば、4,000万円の家なら、200万～400万円ほどを現金で準備しなければなりません。
この大きな出費を避けるために、諸費用までローンで借りると、結果的にオーバーローンとなってしまうのです。
また、銀行が決める「担保評価額」が売買価格より低いときも注意しましょう。
たとえば、家が4,000万円でも、評価額が3,800万円なら200万円の差を自分で払えないと、オーバーローンになる可能性があります。

一括借入のメリットとデメリット

オーバーローンを使うメリットは、手元にあまり貯金がなくても家を買いやすくなる点です。
本来なら現金で払う諸費用もローンにまとめられるため、初期費用を抑えられ、貯金を残したまま購入できます。
一方で、借りる金額が増えるため毎月の返済負担が重くなり、利息を含めた総返済額も大きくなるのがデメリットです。
さらに注意したいのは、ローン残高が家の価値より高い「担保割れ」にすぐ陥ってしまうことです。
その状態で家を売ると、売却代金だけではローンを返せず、残りを自分のお金で払う必要が出るかもしれません。

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住宅の購入でオーバーローンを組む際の注意点

前章では、オーバーローンの仕組みについて述べましたが、実際にローンを組む際にはどのような点に注意すればよいのでしょうか。
ここでは、オーバーローンで住宅ローンを組む際に注意すべき点について解説いたします。

返済計画のチェック方法

住宅ローンを考える際に大切なのは、借入額や返済の割合をもとにシミュレーションすることです。
とくに、オーバーローンは借入額が増えるため、家計にどれだけ負担がかかるかを慎重に確認する必要があります。
目安となるのが「返済比率」で、年収に対して返済額がどのくらいを占めるかを示すものです。
理想は手取り年収の20～25％以内で、金融機関が審査で35％程度まで認める場合もありますが、これは安心できる水準ではありません。
オーバーローンで借入額が増えると返済比率も上がり、家計を圧迫するリスクが高まります。
収入の変化や子どもの教育費など将来の支出も考えて、無理なく返済できる計画を立てましょう。

金利・返済期間の影響

住宅ローンを考えるときは、金利の種類や返済期間が家計にどう影響するかを理解することが大切です。
ローンには、返済額がずっと変わらない「固定金利」と、金利の動きで返済額が変わる「変動金利」があります。
変動金利は、最初の金利が低く魅力的に見えますが、金利が上がると返済額も増えるリスクがあります。
借入額が大きいと、ほんの少しの金利上昇でも負担が大きくなるので注意が必要です。
固定金利は返済額が一定なため、長期的に安心して返済計画を立てやすいのがメリットです。
また、返済期間を長くすると毎月の返済額は減りますが、利息が増えて総支払額が大きくなり、ローン残高全額を担保できない「担保割れ」が長引くリスクもあります。

契約前に確認すべきこと

住宅ローンを契約する前には、内容や書類をしっかり確認し、無理な方法に頼らないことが大切です。
契約書にはお金の使い道が決められていて、原則として家の購入や建築に関する費用だけに使えます。
諸費用を隠したり、別の目的を装って借りるのは契約違反となり、発覚すると一括返済を求められることもあります。
契約内容が正しいか必ず自分で確認し、少しでも不審な提案には応じないようにしましょう。
安心してローンを組むためには、資金状況を正直に伝え、金融機関の正規の商品を利用することが安全です。

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住宅の購入で将来に備えるためのリスク対策

ここまで、オーバーローンの注意点について解説しましたが、将来に備えるためのリスク対策もおさえておきましょう。
最後に、売却や財産分与に及ぼすリスクと、その対策について解説していきます。

売却時の追加資金リスク

オーバーローンの一番大きなリスクが表れるのは、将来家を売るときです。
家を売ったときに買主から受け取る売却代金を使って、残っている住宅ローンを一括で返済し、抵当権を外さなければなりません。
しかし、ローン残高が家の価値より多いと、売却価格では返済に足りず差額を現金で補う必要が出ます。
たとえば、残高3,500万円に対して売却価格が3,200万円なら、300万円を自分で用意しなければなりません。
この資金が用意できなければ売却自体ができず、住み替えもできない状況に陥る可能性があります。

財産分与でのトラブル

オーバーローンは、離婚や相続のときにトラブルを大きくする原因になります。
夫婦が離婚する場合、住宅ローンのような借金も財産分与の対象となり、家は「負債」として扱われます。
売却してもローンが残ると、その不足分をどちらが負担するのかで揉めることも少なくありません。
相続でも、家の価値よりローンの方が多いと「負の遺産」となり、相続人に重い借金がのしかかります。
このような場合、相続放棄を選ばざるを得ないケースもあり、残された家族に大きな負担を与えてしまうのです。

返済困難時の対処法

失業や病気で収入が減り、住宅ローンの返済が難しくなると、オーバーローンは大きな負担となります。
返済を滞納すると家が差し押さえられ、強制的に「競売」にかけられることもあるでしょう。
競売は市場価格より安く売られるため、ローンが多く残り、生活をさらに苦しくしてしまいます。
こうした事態を防ぐには、購入時に団体信用生命保険の特約をつけて、病気や万が一の事態に備えることが有効です。
また、できるだけ頭金を準備し、諸費用は自己資金で払うことでリスクを減らせます。
返済が不安になった際には、滞納する前に銀行へ相談し、返済計画を見直すことがとても大切です。

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まとめ

オーバーローンとは、家の価格にくわえて諸費用などもローンで借りられる仕組みで、自己資金が少なくても購入できる反面、返済負担が重くなるリスクがあります。
ローンを組む際は、返済比率が無理のない範囲かを確認し、金利上昇や契約内容に不備がないかを慎重にチェックすることが大切です。
将来の売却や財産分与で負担が残らないよう、頭金をできるだけ準備して、リスクを抑える工夫をしておきましょう。