マイホームの買い替えのタイミングは？ローンや年収についても解説

ライフステージの変化に伴いマイホームの買い替えを検討するなかで、最適なタイミングや複雑な資金計画について不安を抱えていませんか。
買い替えは、現状のローン整理と、将来のライフプランを正確に把握することが鍵となります。
本記事では、ローン返済中の資金計画から買い替えのメリット、さらに年収別の購入可能額の目安までを解説いたします。
ご自身の状況に合った最適な買い替えプランを見つけたい方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

住宅ローンが残っている家の買い替えと資金計画

マイホームを買い替える際には、現在の住宅ローンの扱いなど、資金計画で押さえるべき点があります。
まずは、ローンが残っている場合の買い替え手続きと、資金計画について解説していきます。

売却と購入はどっちが先？

買い替えの進め方には、今の家を売ってから新しい家を買う「売却先行」という方法があります。
この方法のメリットは、売却価格が確定してから新居を探せるため、資金計画が立てやすいことです。
二重でローンを組むリスクを避けられるため、金銭的な負担を抑えたい方におすすめです。
しかし、売却後にすぐ希望の物件が見つからない場合、一時的に賃貸へ移る必要が出てくるかもしれません。
一方で、新居を先に購入してから今の家を売却する、「購入先行」という方法もあります。
この方法のメリットは、理想の住まいを自分のペースでじっくりと探せる点にあります。
ただし、元の家が計画通りに売れないと、新旧両方のローンを同時に支払う状態に陥ってしまうため、注意が必要です。

つなぎ融資と資金計画

購入先行で買い替えを進める際に、資金計画のリスクを補う「つなぎ融資」という選択肢があります。
つなぎ融資とは、今の家の売却代金が手に入るまでの間、一時的に利用できる短期のローンです。
たとえば、5,000万円の新居購入にあたり、売却で3,000万円を見込んでいても、決済のタイミングで資金が不足する際に役立ちます。
ただし、一般的な住宅ローンと比較して金利は高めに設定されており、利用期間に応じた利息を支払う必要があります。

残ったローンの処理方法

返済中の住宅ローンは、原則として家の売却代金と自己資金を合わせて、一括で繰り上げ返済します。
この方法が、残っているローンを処理するうえで、もっともシンプルかつ確実な手段といえるでしょう。
しかし、売却価格がローン残高を下回る、いわゆる「担保割れ」の状態になることもあります。
自己資金をくわえても完済できない場合に、買い替えを実現する選択肢が「買い替えローン」です。
これは現在のローン残債と、新しく購入する家の費用をまとめて一本化できる金融商品です。
その反面、借入額が大きくなるため、毎月の返済額や将来の総返済額は当然ながら増加します。
また、借入額が新居の価値を上回るため、金融機関の審査は通常のローンより厳しくなる傾向にあります。

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マイホーム買い替えで得られる3つのメリット

前章では、買い替え時の資金計画について述べましたが、買い替えで得られるメリットも気になりますよね。
ここでは、マイホームを買い替えることで得られる、3つのメリットについて解説いたします。

ライフスタイルの変化に対応

マイホームを買い替えるメリットは、その時々の暮らしに合わせて住環境を最適化できる点です。
たとえば、子どもの成長に伴って部屋数が足りなくなったり、もっと広いリビングが欲しくなったりすることもあるでしょう。
また、お子さまの進学に合わせて、より良い教育環境が整った学区へ移り住むことも可能になります。
反対に、子どもたちが独立した後は、夫婦二人で管理しやすいコンパクトな住まいへ移る選択もできます。
近年ではテレワークが普及したことで、静かに仕事へ集中できる書斎付きの家を求める方も増えました。

抵当権見直しで信用力向上

買い替えは、ご自身の経済的な信用力を見つめ直し、向上させる良い機会にもなり得ます。
住宅ローンを組むと、金融機関は担保としてその不動産に「抵当権」という権利を設定します。
この抵当権は、ローンを完済するまで、不動産の登記簿に記録され続けるものです。
買い替えの際は、まず売却代金などでローンを完済し、この抵当権を抹消する手続きをおこないます。
抵当権の抹消登記には、不動産1つにつき1,000円の登録免許税と、司法書士への報酬がかかります。
ローンを契約通りに完済したという事実は、個人の信用情報に記録され、プラスの評価に繋がるでしょう。

住まいの資産価値が向上

より資産価値の高い住宅へ移ることで、将来的な資産形成に繋がるというメリットもあります。
建物の価値は、一般的に築年数と共に下落しますが、買い替えによって価値の目減りを抑えることが可能です。
とくに、新しい物件ほど耐震性や断熱性、省エネ性能などが高く、資産価値を維持しやすい傾向にあります。
たとえば、省エネ性能に優れたZEHのような住宅は、将来にわたって高い評価が期待できるでしょう。
キッチンやバスルームといった水回りの設備が最新であることも、資産価値を左右する重要な要素です。

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年収別に考える買い替えのタイミングと購入価格

ここまで、買い替えの資金計画やメリットを解説しましたが、自分に合ったタイミングや予算もおさえておきましょう。
最後に、年収別に見た買い替えのタイミングと、購入可能な物件価格の目安について解説していきます。

年収別の借入可能額

まず、購入可能な価格を知るには、年収を基にした住宅ローンの借入額を把握することが大切です。
金融機関が審査で重視する指標に「返済比率」があり、これは年収に占める年間返済額の割合を指します。
多くの金融機関では、上限を30%から35%に設定しますが、家計の安定のため25%以内が理想とされています。
たとえば、年収300万円の方が返済比率25%でローンを組むと、借入可能額は2,100万円前後になるのです。
同様に、年収500万円の場合は年間返済額が125万円となり、3,500万円から3,800万円が目安です。
重要なのは、将来の家計をふまえて、無理なく返せる金額に設定することになります。

最適な買い替えタイミング

ご自身にとって最適な買い替えの時期を知るには、ライフイベントカレンダーを作るのが有効です。
将来の家族の姿をイメージすることで、いつ、どんな家が必要になるかが見えてきます。
たとえば、お子さまが生まれ、小学校へ入学する40歳前後は、買い替えを考える最初の大きな節目といえるでしょう。
その後、子どもたちが独立する50代後半から60代も、次のライフステージへ移る良い機会です。
また、夫婦二人の生活に合わせて、管理しやすいコンパクトな住まいへ移る「ダウンサイジング」も選択肢となります。

金利や税制優遇の活用法

物件を選ぶ際には、金利の動向や税制優遇といった、社会的な要因をチェックすることも大切です。
また、将来の金利上昇リスクも考慮し、固定金利と変動金利のどちらを選ぶか慎重に判断します。
代表的な「住宅ローン控除」は、年末のローン残高の0.7%が税金から控除される制度です。
ただし、この制度の利用には、物件が国が定めた省エネ基準を満たしている必要があるため、注意しましょう。
売却で利益や損失が出た場合に使える、買い替え特有の税の特例もあるため、事前に調べておくと良いでしょう。

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まとめ

家の買い替えでは売却か購入を先行させるかを選び、つなぎ融資や買い替えローンなどを活用した、資金計画を立てることが大切です。
マイホームを買い替えると、ライフスタイルの変化に対応でき、ローン完済で信用力が向上し、より資産価値の高い住まいを得られるメリットがあります。
最適な買い替え時期は年収やライフプランで考え、金利の動向や住宅ローン控除といった税制優遇も活用して、計画的に進めましょう。